Midden-Oostenoorlog duwt hypotheekrente omhoog, woningmarkt blijft vooralsnog overeind

De oorlog in het Midden-Oosten heeft de hypotheekrentes in Nederland omhoog geduwd. Starters voelen dat het meest via hogere maandlasten en een lagere maximale leencapaciteit bij de aankoop van een woning. Omdat de rentestijging tot nu toe gering is, is het effect op de woningmarkt vooralsnog beperkt. De grootste risico’s zitten bij de grote steden en de nieuwbouwmarkt, die beide rentegevoeliger zijn.

Hogere hypotheekrentes sinds start Midden-Oostenoorlog

Hypotheekverstrekkers hebben de hypotheekrentetarieven verhoogd sinds het begin van de oorlog in het Midden-Oosten. Een belangrijke reden daarvoor is de stijging van de rentes op de geld- en kapitaalmarkt. Dit komt doordat de energieprijzen sterk gestegen zijn en beleggers verwachten dat dit voor hogere inflatie en rentes van centrale banken gaat zorgen.

Waar er vóór de oorlog verwacht werd dat de Europese Centrale Bank de rente dit jaar gelijk zou houden, is de verwachting van beleggers nu dat de ECB de rente wel twee keer zal verhogen. Dat zorgt ook voor een hogere langetermijnrente, die belangrijk is voor de aangeboden hypotheekrentes, al bewegen ze niet een op een mee.

De belangrijkste kapitaalmarktrente voor hypotheken, de 10-jaars swaprente, ligt op het moment van schrijven zo’n 35 basispunten hoger dan aan het begin van de oorlog. De mediane aangeboden hypotheekrentetarieven voor 10 jaar vast met NHG stegen mede daardoor met zo’n 25 basispunten van 3,60 % naar 3,85 %. Maar vanwege de eerdere rentedaling in februari, staan de hypotheekrentarieven slechts iets hoger dan de 3,8 % van begin dit jaar.

Hogere hypotheekrentes raken vooral starters

Vooral starters worden geraakt door deze renteverhogingen, omdat zij tegen de huidige hypotheekrentetarieven geld lenen bij de aankoop van een eerste woning. Hogere rentes werken daarbij door in hogere rentelasten, en verslechteren daarmee de betaalbaarheid van koopwoningen. Voor een hypotheek ter hoogte van € 350.000 scheelt de rentestijging ongeveer € 50 bruto per maand. Na hypotheekrenteaftrek bedraagt dat verschil zo’n € 22 netto per maand in het eerste jaar na aankoop. Daarnaast verlaagt de rentestijging de maximale hypotheek voor starters. De stijging van de hypotheekrente verlaagt de maximale hypotheek met zo’n 3 %. Algehele effect op woningmarkt vooralsnog beperkt Daarmee is het effect op de woningmarkt vooralsnog beperkt. De impact op de betaalbaarheid en leencapaciteit van starters is op dit moment nog klein. Doorstromers worden nog minder geraakt, omdat zij de oudere, vaak lagere rente kunnen meenemen bij de aankoop van een nieuwe woning. En omdat de hypotheekrentes nauwelijks hoger staan dan eerder dit jaar, valt de impact voor beide groepen mee. Ook vergeleken met de Russische inval in Oekraïne vier jaar geleden is de rentestijging nog zeer beperkt. Toen steeg de inflatie tot boven de 10 % en moest de Europese Centrale Bank de rente tot wel 4 % verhogen om de hoge inflatie te bestrijden. Zover is het nu nog lang niet.

Risico’s voor woningmarkt als rentes verder stijgen of sentiment omslaat

Wel brengen eventuele verdere rentestijgingen en de grotere economische onzekerheid risico’s met zich mee voor de woningmarkt. Mochten de kapitaalmarktrentes verder doorstijgen – dat verwachten wij overigens niet - dan vergroot dat de kans dat hypotheekverstrekkers de tarieven verder verhogen. Dat maakt de impact voor huizenkopers en de bredere woningmarkt groter.

Een verdere hypotheekrentestijging die samenvalt met grotere economische onzekerheid, zou het sentiment kunnen verslechteren, waardoor kopers voorzichtiger worden. Als gevolg van de forse rentestijging in 2022 nam het vertrouwen in de koopwoningmarkt flink af, wat destijds bijdroeg aan de afkoeling van de woningmarkt.

Grotere risico’s voor grote steden en nieuwbouwmarkt

De risico’s zijn groter op de lokale woningmarkten in de grote steden dan elders. Daar zijn veel starters actief en loopt het woningaanbod op, mede doordat beleggers hun huurwoningen in de verkoop doen. De al afgezwakte prijsstijging kan daardoor verder onder druk komen te staan.

Ook de nieuwbouwmarkt kan extra gevoelig reageren op verdere rentestijgingen en economische onzekerheid. De markt voor nieuwbouw is rentegevoeliger dan bestaande woningen, omdat de periode tussen koop en oplevering langer is en prijzen minder snel meebewegen. Als rentes oplopen en onzekerheid toeneemt, kan de vraag afzwakken, waardoor de toch al dalende nieuwbouwverkopen verder onder druk komen te staan.

De renteontwikkelingen draaien sterk op ontwikkelingen in het Midden-Oosten

Hoe de rentemarkt zich gaat ontwikkelen is zeer afhankelijk van de oorlog in het Midden-Oosten. Als de energietoevoer weer opstart, bijvoorbeeld door een terugtrekkende beweging van de VS, dan is de kans groot dat de rentemarkt minder nerveus wordt over inflatie en mogelijke renteverhogingen van de ECB.

In ons basisscenario verwachten we dat de intensiteit van de oorlog binnen anderhalve week vermindert en het voor Europa vooralsnog neerkomt op een aanbodschok die de inflatie opdrijft en centrale banken extra uitdagingen bezorgt. We veronderstellen dat kapitaalmarktrentes daarbij redelijk op hetzelfde niveau blijven, wat de kans vergroot dat hypotheekrentes eveneens redelijk stabiel blijven dit jaar.

Maar bij een langer conflict zou de rente nog verder op kunnen lopen en de onzekerheid in de markt meer aan kunnen houden. Zo beweegt de Nederlandse huizenmarkt momenteel mee op de onzekerheid over de uiteindelijke impact van de oorlog in het Midden-Oosten op de Europese economie. Daarmee is de oorlog in het Midden-Oosten een factor van betekenis, maar geen allesbepalende. De Nederlandse woningmarkt beweegt nog altijd vooral op binnenlandse vraag- en aanbodfactoren.