Duik in de economie - Huizenprijsstijging flink hoger in steden buiten de Randstad

De krapte op de markt voor koopwoningen neemt niet overal even sterk af. In de grote steden buiten de Randstad stijgen de huizenprijzen soms nog met meer dan 10% op jaarbasis, terwijl de huizenprijzen in de G4 juist worden afgeremd door verkopende beleggers en een verslechterde betaalbaarheid, waardoor dertigers uit deze steden vertrekken.

Huizenprijzen stijgen met dubbele cijfers in enkele steden buiten de Randstad

De stijging van de huizenprijzen loopt sterk uiteen tussen de grote steden. In de grote steden buiten de Randstad is de huizenprijsstijging nog vrij hoog. Zo stegen de huizenprijzen in Nijmegen met 14% jaar-op-jaar, blijkt uit de meest recente gemeentelijke huizenprijscijfers van het CBS. Ook in Zwolle (+12%), Enschede (+12%), Tilburg (+12%), Breda (+11%), Den Bosch (+11%), Apeldoorn (+9%), Groningen (+9%), Arnhem (+9%) en Eindhoven (+8%) stijgen de prijzen flink en harder dan het landelijke gemiddelde van 7,8%.

In de grote vier steden (de G4) is de stijging juist gematigder: in Utrecht (+6%), Rotterdam (+5%), Den Haag (+4%) en Amsterdam (+2%) stijgen de prijzen minder hard dan het landelijke gemiddelde van +8% in het derde kwartaal 2025 vergeleken met het derde kwartaal 2024.

CBS-huizenprijscijfers van het vierde kwartaal vorig jaar zijn nog niet beschikbaar voor de niet-G4-steden. De landelijke cijfers en die de G4 wijzen op een verdere afzwakking van de prijsstijging.

Verkopende beleggers verminderen krapte vooral in de G4

Door de verkoop van voormalige huurwoningen door beleggers is het aanbod in de G4 sterker toegenomen dan in de steden buiten de Randstad . Dat heeft bijgedragen aan minder krapte in de G4 en dat dempt de huizenprijsstijging.

Verhuurders verkopen hun huurwoningen voornamelijk door de combinatie van recente overheidsmaatregelen, zoals de middenhuurregulering en belastingverhoging in box 3, waardoor verhuren minder aantrekkelijk is geworden.

Ook in de steden buiten de Randstad verkopen beleggers steeds meer huurwoningen, maar daar speelt dit een kleinere rol dan in de G4 omdat de private huursector daar kleiner is en omdat de eerder genoemde maatregelen daar minder effect hebben. Cijfers van het Kadaster laten zien de particuliere huursector buiten de G4 relatief minder snel krimpt. Daardoor is de lokale krapte op de markt voor koopwoning daar nauwelijks verminderd en blijft de huizenprijsstijging er hoog.

In Amsterdam loopt het woningaanbod het sterkt op. Sinds 2023 stijgt het aantal woningen dat te koop staat. Eind 2025 stonden er zo’n 2.500 woningen te koop bij MVA-makelaars, Een stijging van 85% ten opzichte van twee jaar eerder en een van de hoogste aanbodcijfers in de afgelopen tien jaar. Ook in Rotterdam, Den Haag en Utrecht loopt het aanbod al twee jaar op, alhoewel minder sterk dan in Amsterdam. In dezelfde periode steeg het aanbod met zo’n 20% in Rotterdam (op basis van cijfers in Groot Rijnmond), met 30% in Den Haag en met 45% in Utrecht. Voor alle vier de steden geldt dat het vooral appartementen zijn waarvoor het aanbod flink toeneemt.

Slechte betaalbaarheid remt vraag naar koopwoningen in G4

Naast ontwikkelingen aan de aanbodkant spelen ook verschillen aan de vraagkant een rol in de uiteenlopende huizenprijsstijging.

In de G4 remt de relatief slechte betaalbaarheid de vraag naar koopwoningen af. Daardoor gaan woningzoekers vaker op zoek naar een woning buiten de G4 die aan hun eisen voldoen en waarvoor ze bereid zijn te betalen. Van de G4-steden speelt dit in Amsterdam en Utrecht vermoedelijk sterker dan in Rotterdam en Den Haag, omdat de vierkante meterprijzen er substantieel hoger liggen (zo’n € 8.500 in Amsterdam, in Utrecht zo’n € 6.500 vergeleken met € 4.800 in Rotterdam en € 5.000 in Den Haag).

Vooral jonge gezinnen met kinderen vinden tegenwoordig in de G4 steeds moeilijker een ruime en betaalbare woning. Onderzoek van de Universiteit van Amsterdam laat zien dat gezinnen in zo’n situatie eerder kiezen voor meer woonruimte buiten de grote stad. Cijfers ondersteunen dit beeld: startende stellen kopen steeds vaker een woning in omliggende gemeenten en dertigers verlieten de G4 in 2024 per saldo. Deze ontwikkeling dempt de vraag en remt daarmee de huizenprijsstijging in de G4.

Vraag naar koopwoningen naar steden buiten de Randstad neemt harder toe

In de steden buiten de Randstad neemt de vraag naar koopwoningen mogelijk juist sneller toe dan in de G4. De relatief betere betaalbaarheid en veranderende woonvoorkeuren vanwege het thuiswerken dragen daar waarschijnlijk aan bij.

De betaalbaarheid van een koopwoning in deze steden is in vergeleken met de G4-steden namelijk relatief gunstig. De prijzen per vierkante meter liggen gemiddeld zo rond de € 4.500 in deze steden, variërend van ongeveer € 3.500 in Enschede tot rond de € 5000 in Nijmegen en Den Bosch. Dat maakt het vinden van een geschikte (ruimere) koopwoning die binnen het budget past in deze steden kansrijker vergeleken met de G4.

Daarnaast maken veranderende woonvoorkeuren sinds de opkomst van thuiswerken deze steden mogelijk aantrekkelijker. Onderzoek naar woonvoorkeuren laat zien dat woon-werkafstand voor woningzoekers minder belangrijk is geworden en een ruimer huis (met extra werkkamer en/of een grotere tuin) in een rustigere werkomgeving juist belangrijker. Mogelijk profiteren steden buiten de Randstad hiervan en worden ze daardoor aantrekkelijker vergeleken met de G4.

Ook uit deze steden verhuizen dertigers per saldo, alleen in kleinere omvang vergeleken met de G4.